È stata pubblicata sul S.O. n. 42 alla G.U. 30/12/2025, n. 301, la Legge n. 199/2025, c.d. “Finanziaria 2026”, in vigore dal 01/01/2026.
Di seguito si riepilogano le principali novità fiscali
DISPOSIZIONI PER LE SOCIETÀ/DITTE INDIVIDUALI
Assegnazione/cessione agevolata e trasformazione in S.S.
In sede di approvazione è riproposta l’assegnazione / cessione agevolata di beni immobili e mobili ai soci, consentendo alle società di persone / capitali di assegnare / cedere ai soci, a fronte del versamento di un’imposta sostitutiva:
• gli immobili diversi da quelli strumentali per destinazione;
• i beni mobili iscritti in Pubblici registri non utilizzati come beni strumentali.
L’assegnazione / cessione va effettuata entro il 30/09/2026.
È altresì prevista la trasformazione agevolata in società semplice per le società che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione dei beni agevolabili (immobiliari di gestione).
I benefici fiscali si sostanziano:
• nell’imposizione sostitutiva dell’8% (10,5% per le società che risultano di comodo per almeno 2 anni nel triennio 2023-2025) sulle plusvalenze realizzate sui beni assegnati ai soci, o destinati a finalità estranee all’esercizio dell’impresa a seguito della trasformazione;
• nell’imposizione sostitutiva del 13% sulle riserve in sospensione d’imposta annullate a seguito delle operazioni agevolate.
Per la determinazione della base imponibile dell’imposta sostitutiva dell’8% è possibile assumere, in luogo del valore normale degli immobili, il loro valore catastale.
Le società interessate sono tenute a versare le imposte sostitutive dovute:
• per il 60% entro il 30/09/2026;
• per il rimanente 40% entro il 30/11/2026.
Nell’ambito delle operazioni agevolate, le aliquote dell’imposta di registro proporzionale sono ridotte alla metà e le imposte ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa.
Estromissione agevolata all’imprenditore
È nuovamente riproposta anche la disciplina agevolativa dell’estromissione dell’immobile strumentale dell’imprenditore individuale, che consente di fare transitare l’immobile dalla sfera imprenditoriale a quella personale con un’imposizione ridotta.
L’agevolazione si applica agli imprenditori che possedevano gli immobili alla data del 31/10/2025.
L’estromissione deve essere effettuata entro e non oltre il 31/05/2026 e richiede il versamento dell’imposta sostitutiva pari all’8% che deve essere corrisposto:
– nella misura del 60% entro il 30/11/2026;
– il rimanente 40% entro il 30/06/2027.
L’imposta sostitutiva va calcolata sulla differenza tra il valore normale dell’immobile e il relativo costo fiscalmente riconosciuto. E’ possibile determinare la plusvalenza assumendo, in luogo del valore normale, il suo valore catastale.
Modifiche alla rateizzazione delle plusvalenze
La Finanziaria 2026 ha modificato la disciplina della rateizzazione delle plusvalenze connesse alla cessione / risarcimento per la perdita o danneggiamento di beni strumentali.
In particolare, ora è disposto che le plusvalenze concorrono a formare il reddito per l’intero ammontare nell’esercizio in cui sono realizzate.
Al contribuente non è più concesso di rateizzare la plusvalenza in quote annuali.
Pertanto, a decorrere dalle plusvalenze realizzate dal 2026 si applicherà la seguente tabella:
| RATEIZZAZIONE PLUSVALENZE | ||||
| Tipologia Bene | Anni di possesso del bene | N. rate max | ||
| Fino al 2025 | Dal 2026 | Fino al 2025 | Dal 2026 | |
| Bene strumentale | 3 | – | 5 | – |
| Azienda / ramo d’azienda | 3 | 3 | 5 | 5 |
| Immobilizzazione finanziaria (no PEX) | 3 | – | 5 | – |
Iper ammortamenti
Viene nuovamente introdotto il c.d. Iper ammortamento, vale a dire la maggiorazione del costo di acquisizione di beni nuovi ai fini della determinazione di maggiori quote di ammortamento / canoni di leasing.
La maggiorazione del costo di acquisizione è riconosciuta per gli investimenti:
• effettuati dal 01/01/2026 al 30/09/2028 (entro tale data è necessario che l’investimento sia “effettuato”, ai sensi dell’art. 109, TUIR, non essendo prevista la possibilità di “prenotazione” con effettuazione in data successiva);
• in beni prodotti in uno Stato UE / SEE;
• aventi ad oggetto
o beni strumentali materiali ed immateriali nuovi di cui alle Tabelle IV e V, Legge n. 199/2025 (Finanziaria 2026), interconnessi al sistema aziendale di gestione della produzione / rete di fornitura;
o beni strumentali materiali nuovi finalizzati all’autoproduzione di energia da fonti rinnovabili destinata all’autoconsumo anche a distanza.
Ai fini della fruizione dell’iper ammortamento il soggetto interessato deve inviare al GSE, tramite un’apposita piattaforma, una comunicazione / certificazione dell’investimento effettuato.
L’individuazione delle modalità / termini di invio è demandata al MiMiT.
Modifica dei parametri di causa di esclusione dal regime forfettario
Il regime forfetario per imprenditori individuali e lavoratori autonomi non è applicabile se sono percepiti redditi di lavoro dipendente e a questi assimilati, di cui agli artt. 49 e 50 del TUIR, eccedenti l’importo di 30.000 euro. Il periodo da considerare per il calcolo del limite è l’anno precedente a quello in cui si intende accedere o permanere nel regime.
Anche per l’anno 2026, questa soglia viene incrementata a 35.000 euro.
Pertanto, i soggetti che nel 2025 hanno conseguito un reddito di lavoro dipendente:
• non superiore ad Euro 35.000, potranno applicare / continuare ad applicare il regime forfetario nel 2026;
• superiore ad Euro 35.000, non potranno applicare / continuare ad applicare il regime forfetario nel 2026.
DISPOSIZIONI PER LE PERSONE FISICHE
Presunzione di imprenditorialità per locazioni brevi
Si definiscono locazioni brevi “i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa… […]”
A partire dal periodo di imposta 2021, la soglia di appartamenti destinati alla locazione breve che faceva scattare la presunzione di imprenditorialità era costituita da n. 5 appartamenti.
La legge di bilancio 2026 modifica questa disposizione, portando a n. 3 il numero di appartamenti che, dal periodo di imposta 2026, fa scattare la presunzione di imprenditorialità.
Viene quindi abbassata da 4 a 2 la soglia massima di appartamenti destinati alla locazione breve (nel periodo di imposta) compatibile con la disciplina sopra riportata.
Al superamento di detta soglia, vi è l’obbligo automatico di apertura di una partita iva.
Rivalutazione partecipazioni
L’aliquota dell’imposta sostitutiva da applicare al fine di procedere alla rideterminazione del costo fiscale delle partecipazioni posseduti al 1° gennaio di ciascun anno aumenta dal 18% al 21%.
Resta ferma al 18% l’imposta sostitutiva da applicare sulla rivalutazione dei terreni.
Alla luce dell’aumento di cui sopra si pone, dunque, l’obbligo di una valutazione di convenienza dell’agevolazione nella prospettiva di un possibile risparmio d’imposta all’atto di una successiva cessione delle partecipazioni.
In merito, infatti, è bene evidenziare che:
– l’imposta sostitutiva del 21% dovuta per l’affrancamento si calcola sul valore di perizia o sul valore normale delle partecipazioni;
– mentre l’imposta sostitutiva sulle plusvalenze di natura finanziaria prevede un’aliquota del 26%.
Riforma dell’IRPEF e detrazioni
A decorrere dal periodo d’imposta 2026, l’articolazione degli scaglioni di reddito imponibile e delle aliquote IRPEF sarà la seguente:
• 23% fino a Euro 28.000;
• 33% oltre Euro 28.000 e fino a Euro 50.000 (in luogo del 35%);
• 43% oltre Euro 50.000.
Per i contribuenti con reddito complessivo superiore a Euro 200.000, viene ridotta di Euro 440 l’ammontare della detrazione spettante per:
• oneri detraibili al 19%, escluse le spese sanitarie;
• erogazioni liberali a favore di partiti politici;
• premi assicurazione per rischio eventi calamitosi.
Bonus mobili
Viene prorogato anche per l’anno 2026 il c.d. “bonus mobili”, mantenendone inalterata la disciplina.
Per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici (con determinate caratteristiche) finalizzati all’arredo “dell’immobile oggetto di ristrutturazione”, pertanto, spetta una detrazione IRPEF pari al 50% sulle spese, fino ad Euro 5.000, sostenute dal 01/01/2026 fino al 31/12/2026.
Bonus lavori edilizi
Per l’anno 2026 sono confermate tutte le norme disposte per il 2025 in tema di:
– recupero del patrimonio edilizio;
– risparmio / riqualificazione energetica;
– riduzione rischio sismico.
DISPOSIZIONI COMUNI
Definizione agevolata dei ruoli
È stata reintrodotta la definizione agevolata dei ruoli, c.d Rottamazione-quinques. La nuova rottamazione prevede la possibilità di definire i carichi affidati all’Agente della Riscossione nel periodo dall’1/1/2000 al 31/12/2023, estinguendo il debito senza l’applicazione di sanzioni, interessi e somme aggiuntive. Sono ammesse in rottamazione le somme derivanti da omesso versamento di imposte risultanti da dichiarazioni annuali regolarmente presentate e oggetto di attività di controllo automatizzato e formale e i contributi previdenziali INPS (esclusi quelli richiesti a seguito di un accertamento). Le violazioni del Codice della Strada sono rottamabili solo per le somme maturate a titolo di interessi e di aggio, mentre la sanzione per la violazione commessa resta dovuta. Sono inoltre ammessi alla nuova rottamazione i debiti relativi a carichi affidati all’Agente della Riscossione per il periodo 2000-2017 per i quali i contribuenti avevano beneficiato delle precedenti rottamazioni senza però riuscire a portare a conclusione i versamenti e quindi definire correttamente i ruoli.
L’adesione avviene con un’apposita dichiarazione da trasmettere entro il 30/04/2026, nella quale sarà possibile optare per il pagamento in unica soluzione o in un massimo di 54 rate bimestrali (ogni rata deve avere un importo minimo di 100 euro). L’Agente della Riscossione comunicherà al debitore entro il 30/06/2026 le somme dovute e le scadenze delle rate. Il pagamento della rata unica (o della prima rata in caso di versamento rateale) è da effettuarsi entro il 31/07/2026. Il mancato versamento dell’unica rata oppure di due rate anche non consecutive o dell’ultima rata, comporta la decadenza e quindi l’inefficacia della rottamazione.
Per informazioni contattare: mauro.sanguanini@cnacremona.it oppure chiamare lo 0372442211.